Mô hình nhà trọ cho thuê lợi nhuận cao đang trở thành một hướng đầu tư được nhiều người quan tâm trong những năm gần đây. Thị trường bất động sản có thể lên xuống theo chu kỳ. Tuy nhiên nhu cầu thuê chỗ ở tại các thành phố lớn lại gần như luôn tồn tại.
Đó là một đặc điểm rất đặc biệt của bất động sản cho thuê.
Khi một khu vực có khu công nghiệp, trường đại học hoặc trung tâm dịch vụ hình thành, nhu cầu thuê nhà bắt đầu tăng lên. Và khi nhu cầu ổn định, dòng tiền từ nhà trọ trở nên khá bền vững.
Tôi từng gặp nhiều nhà đầu tư sở hữu vài căn nhà trọ nhỏ. Tổng giá trị tài sản không quá lớn. Nhưng mỗi tháng họ vẫn có dòng tiền đều đặn.
Điều đó mang lại một cảm giác an toàn mà những khoản đầu tư chỉ chờ tăng giá khó có thể đem lại.
Tuy nhiên không phải mô hình nào cũng giống nhau.
Có những mô hình nhà trọ chỉ tạo ra lợi nhuận thấp. Nhưng cũng có những mô hình mang lại hiệu quả tài chính tốt hơn rất nhiều.
Vấn đề nằm ở cách lựa chọn mô hình.
Vì sao nhà trọ trở thành kênh tạo dòng tiền ổn định
Nhà trọ là một trong số ít loại hình bất động sản có thể tạo dòng tiền ngay sau khi hoàn thiện.
Đất có thể tăng giá. Nhưng nó không tạo ra tiền.
Nhà ở có thể tăng giá. Nhưng nếu không cho thuê, dòng tiền cũng bằng không.
Trong khi đó, nhà trọ gần như được thiết kế ngay từ đầu để khai thác dòng tiền.
Đó là lý do nhiều nhà đầu tư lâu năm thường dành một phần danh mục cho bất động sản cho thuê.
Thực tế là khi đi qua nhiều chu kỳ thị trường, tôi nhận ra một điều khá rõ.
Những người có dòng tiền ổn định từ bất động sản thường ít bị áp lực hơn khi thị trường biến động.
Họ không cần bán tài sản gấp.
Họ không phụ thuộc hoàn toàn vào việc tăng giá.
Điều quan trọng là họ có dòng tiền để duy trì cuộc chơi.
Nhà trọ là một trong những công cụ đơn giản nhất để tạo ra dòng tiền đó.
Mô hình nhà trọ truyền thống gần khu công nghiệp
Đây là mô hình phổ biến nhất trong nhiều năm qua.
Nhà trọ được xây gần khu công nghiệp. Đối tượng thuê chủ yếu là công nhân.
Diện tích phòng thường nhỏ. Nội thất cơ bản. Giá thuê phù hợp với thu nhập người lao động.
Ưu điểm của mô hình này là nhu cầu rất ổn định.
Khi khu công nghiệp hoạt động tốt, lượng người thuê gần như luôn duy trì.
Tỷ lệ phòng trống thường thấp.
Chi phí đầu tư ban đầu cũng không quá cao.
Tuy nhiên lợi nhuận của mô hình này thường không quá lớn nếu chỉ xây phòng trọ đơn giản.
Để tăng hiệu quả, nhiều nhà đầu tư bắt đầu nâng cấp phòng trọ. Phòng rộng hơn. Có gác lửng. Có khu bếp nhỏ.
Những cải tiến nhỏ này giúp giá thuê tăng lên đáng kể.
Đây là bước chuyển từ nhà trọ truyền thống sang mô hình tối ưu dòng tiền.
Nhà trọ cao cấp dành cho người đi làm trẻ
Ở các thành phố lớn, một mô hình nhà trọ cho thuê lợi nhuận cao đang phát triển khá nhanh.
Đó là phòng trọ cao cấp dành cho người đi làm trẻ.
Đối tượng thuê là nhân viên văn phòng, freelancer hoặc người làm việc trong các khu công nghệ.
Họ có thu nhập ổn định. Và họ sẵn sàng trả tiền cho không gian sống tốt hơn.
Những phòng trọ dạng này thường có nội thất đầy đủ.
Có máy lạnh. Máy giặt. Bếp nhỏ. Thậm chí có cả khu sinh hoạt chung.
Giá thuê cao hơn phòng trọ truyền thống khá nhiều.
Tuy nhiên chi phí đầu tư ban đầu cũng cao hơn.
Điều quan trọng là vị trí.
Mô hình này chỉ hiệu quả ở những khu vực có nhiều văn phòng, trung tâm công nghệ hoặc khu đô thị mới.
Nếu chọn đúng vị trí, tỷ suất lợi nhuận của mô hình này có thể khá tốt.
Mô hình căn hộ mini cho thuê
Căn hộ mini là bước phát triển tiếp theo của nhà trọ.
Nó nằm ở giữa nhà trọ và căn hộ chung cư.
Mỗi căn hộ mini thường có diện tích từ 25 đến 40 mét vuông. Có phòng ngủ, bếp và nhà vệ sinh riêng.
Không gian riêng tư hơn so với phòng trọ.
Đối tượng thuê thường là cặp vợ chồng trẻ hoặc người đi làm ổn định.
Ưu điểm của mô hình này là giá thuê khá tốt.
Một căn hộ mini có thể cho thuê với mức giá gấp đôi phòng trọ bình thường.
Tuy nhiên chi phí xây dựng cũng cao hơn.
Điều quan trọng là thiết kế.
Nếu thiết kế tốt, mỗi mét vuông xây dựng đều tạo ra giá trị cho thuê.
Nhiều nhà đầu tư lâu năm cho rằng đây là mô hình nhà trọ cho thuê lợi nhuận cao nếu được triển khai đúng cách.
Mô hình coliving – nhà ở chia sẻ
Một xu hướng mới trong vài năm gần đây là mô hình coliving.
Đây là mô hình nhà ở chia sẻ dành cho người trẻ.
Người thuê có phòng riêng nhưng chia sẻ các không gian chung như phòng khách, bếp hoặc khu làm việc.
Mô hình này khá phổ biến ở nhiều nước phát triển.
Tại Việt Nam, nó bắt đầu xuất hiện ở các thành phố lớn.
Ưu điểm của coliving là tối ưu diện tích.
Một căn nhà lớn có thể được thiết kế lại thành nhiều phòng nhỏ.
Không gian chung giúp tăng trải nghiệm sống.
Giá thuê mỗi phòng có thể không quá cao. Nhưng tổng doanh thu từ cả căn nhà lại khá tốt.
Đây là mô hình cần quản lý tốt.
Nếu vận hành đúng cách, nó có thể trở thành một mô hình nhà trọ cho thuê lợi nhuận cao.
Nhà trọ kết hợp kinh doanh
Một mô hình khá thú vị khác là nhà trọ kết hợp kinh doanh.
Tầng trệt có thể cho thuê làm cửa hàng nhỏ.
Các tầng trên là phòng trọ.
Mô hình này thường hiệu quả ở những khu vực đông dân cư hoặc gần trường học.
Tiền thuê mặt bằng kinh doanh thường cao hơn phòng trọ.
Vì vậy tổng dòng tiền của cả tòa nhà có thể khá tốt.
Ngoài ra việc có cửa hàng phía dưới cũng giúp khu nhà trọ trở nên tiện lợi hơn cho người thuê.
Họ có thể mua đồ ăn hoặc nhu yếu phẩm ngay gần nơi ở.
Đây là một cách tăng giá trị cho bất động sản mà nhiều nhà đầu tư lâu năm áp dụng.
Điều quan trọng không phải là mô hình
Khi nói về mô hình nhà trọ cho thuê lợi nhuận cao, nhiều người thường tập trung vào thiết kế.
Nhưng thực tế là yếu tố quan trọng nhất lại nằm ở vị trí.
Một nhà trọ bình thường nhưng nằm gần khu công nghiệp lớn vẫn có thể hoạt động rất tốt.
Ngược lại, một nhà trọ đẹp nhưng nằm sai vị trí có thể rất khó lấp đầy phòng.
Nhu cầu thuê luôn đi cùng với nơi làm việc và học tập.
Vì vậy khi đầu tư nhà trọ, câu hỏi đầu tiên nên là:
Khu vực này có nhu cầu thuê ổn định không?
Sau đó mới đến câu chuyện thiết kế.
Theo nhiều nghiên cứu về bất động sản cho thuê, vị trí luôn là yếu tố quyết định tỷ lệ lấp đầy và lợi nhuận dài hạn.
Xây dựng dòng tiền bền vững từ nhà trọ
Nhà trọ không phải là con đường làm giàu nhanh.
Nhưng nó có thể là nền tảng tài chính rất tốt.
Một khu nhà trọ ổn định có thể tạo dòng tiền đều đặn trong nhiều năm.
Dòng tiền đó có thể giúp trả nợ.
Giúp tái đầu tư.
Hoặc đơn giản là mang lại sự an tâm tài chính.
Đó là lý do nhiều nhà đầu tư lâu năm luôn giữ một phần tài sản cho thuê trong danh mục của mình.
Họ không chỉ nghĩ đến tăng giá.
Họ nghĩ đến sự bền vững.
Cuối cùng, nhà trọ là bài toán của sự kiên nhẫn
Nhiều người bắt đầu đầu tư nhà trọ với kỳ vọng lợi nhuận rất cao ngay lập tức.
Nhưng bất động sản cho thuê là cuộc chơi dài hạn.
Lợi nhuận của nó đến từ sự tích lũy.
Từng tháng.
Từng năm.
Dòng tiền có thể không quá lớn trong giai đoạn đầu.
Nhưng theo thời gian, khi tài sản tăng giá và tiền thuê tăng lên, hiệu quả tài chính bắt đầu rõ ràng hơn.
Điều quan trọng là chọn đúng mô hình.
Và quản lý tốt tài sản của mình.
Khi làm được điều đó, mô hình nhà trọ cho thuê lợi nhuận cao không còn là khái niệm xa vời.
Nó trở thành một phần rất thực tế trong hành trình xây dựng tài sản.